Simulador do Minha Casa Minha Vida 2026
Descubra a faixa do programa pela sua renda familiar, região e condição de cotista do FGTS, com a taxa oficial e a prestação estimada pelo sistema SAC.
Conteúdo atualizado em Tabelas do ano-base 2026
Sua situação
No Minha Casa Minha Vida a taxa não é do banco: é do programa, e depende da sua renda, da sua região e de você ser cotista do FGTS.
Soma da renda de quem vai compor o financiamento, antes dos descontos.
Norte e Nordeste têm taxa menor no programa.
O que esta conta não inclui. A prestação real traz ainda os seguros obrigatórios (MIP e DFI) e a taxa de administração do contrato, e o saldo é corrigido pela TR. A simulação oficial, com todos esses itens, é a do agente financeiro.
É vedada a cobrança de qualquer taxa de cadastramento para participar do programa.
primeira prestação estimada
Financiando R$ 225.000,00 em 30 anos, a prestação cai todo mês até R$ 627,47 na última — é assim que funciona o sistema SAC.
Total que você vai pagar ao banco
R$ 385.757,81
Sendo R$ 160.757,81 de juros em 360 prestações. Sem TR, seguros e taxa de administração.
A primeira prestação ocupa 50,52% da renda familiar informada. Comprometimento nesse nível é o motivo mais comum de recusa: vale aumentar a entrada, alongar o prazo ou buscar imóvel de valor menor.
Com renda de até R$ 5.000,00, sua família pode receber desconto de até R$ 55.000,00, que reduz ou elimina a entrada e diminui o valor financiado. O valor exato depende da renda e do município e é calculado pelo agente financeiro — por isso não entra na conta acima.
Estimativa pelo sistema SAC com a taxa nominal da faixa, sem correção pela TR, sem seguros obrigatórios e sem taxa de administração — a prestação real é maior. Não é oferta nem proposta de crédito, e o enquadramento definitivo é do agente financeiro.
No Minha Casa Minha Vida a taxa é do programa, não do banco: ela é escalonada pela renda familiar, pela região e por você ser ou não cotista do FGTS, indo de 4% a 10% ao ano. Informe sua renda abaixo para ver em que faixa você cai e quanto fica a prestação.
Como funciona o programa
O Minha Casa Minha Vida é o programa federal de habitação. Na linha financiada, ele opera com recursos do FGTS e do Fundo Social e oferece taxas de juros mais baixas que as do mercado para famílias com renda de atéR$ 13.000,00 por mês.
A diferença em relação a qualquer outro crédito deste site é fundamental:aqui a taxa não é do banco, é do programa. Ela é escalonada por faixa de renda familiar, por região e pela condição de cotista do FGTS — e não se negocia com a instituição. Por isso esta página não tem ranking de bancos: não haveria o que ranquear.
O prazo máximo é de 35 anos, e famílias de renda mais baixa podem receber subsídio, um desconto direto que reduz o valor a financiar.
As faixas e as taxas oficiais
Taxas nominais ao ano, conforme a tabela publicada pelo Ministério das Cidades. Norte e Nordeste têm taxa menor, e cotistas do FGTS também:
| Faixa | Renda familiar bruta | Cotista — N e NE | Cotista — S, SE e CO | Não cotista — N e NE | Não cotista — S, SE e CO |
|---|---|---|---|---|---|
| Faixa 1 | até R$ 2.160,00 | 4,0% | 4,25% | 4,5% | 4,75% |
| Faixa 1 | de R$ 2.160,01 a R$ 2.850,00 | 4,25% | 4,5% | 4,75% | 5,0% |
| Faixa 1 | de R$ 2.850,01 a R$ 3.200,00 | 4,5% | 4,75% | 5,0% | 5,25% |
| Faixa 2 | de R$ 3.200,01 a R$ 3.500,00 | 4,75% | 5,0% | 5,25% | 5,5% |
| Faixa 2 | de R$ 3.500,01 a R$ 4.000,00 | 5,5% | 6,0% | 5,5% | 6,0% |
| Faixa 2 | de R$ 4.000,01 a R$ 5.000,00 | 6,5% | 7,0% | 6,5% | 7,0% |
| Faixa 3 | de R$ 5.000,01 a R$ 9.600,00 | 7,66% | 8,16% | 7,66% | 8,16% |
| Classe Média | de R$ 9.600,01 a R$ 13.000,00 | 10,0% | 10,0% | 10,0% | 10,0% |
| Pró-Cotista | sem limite de renda | 8,66% | 8,66% | não se aplica | não se aplica |
Nas faixas a partir de R$ 3.500,01 de renda, a tabela oficial não distingue cotista de não cotista: a taxa é a mesma nos dois casos, variando apenas pela região. OPró-Cotista é a linha para quem passa do teto de renda e é cotista do FGTS.
Quanto muda a prestação por faixa
Mesmo imóvel de R$ 250.000,00, mesma entrada de R$ 25.000,00, financiando R$ 225.000,00 em 30 anos pelo sistema SAC, com a taxa de cotista das regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste:
| Faixa | Renda familiar | Taxa ao ano | 1ª prestação | Total de juros |
|---|---|---|---|---|
| Faixa 1 | até R$ 2.160,00 | 4,25% | R$ 1.421,88 | R$ 143.835,94 |
| Faixa 1 | de R$ 2.160,01 a R$ 2.850,00 | 4,5% | R$ 1.468,75 | R$ 152.296,88 |
| Faixa 1 | de R$ 2.850,01 a R$ 3.200,00 | 4,75% | R$ 1.515,63 | R$ 160.757,81 |
| Faixa 2 | de R$ 3.200,01 a R$ 3.500,00 | 5,0% | R$ 1.562,50 | R$ 169.218,75 |
| Faixa 2 | de R$ 3.500,01 a R$ 4.000,00 | 6,0% | R$ 1.750,00 | R$ 203.062,50 |
| Faixa 2 | de R$ 4.000,01 a R$ 5.000,00 | 7,0% | R$ 1.937,50 | R$ 236.906,25 |
| Faixa 3 | de R$ 5.000,01 a R$ 9.600,00 | 8,16% | R$ 2.155,00 | R$ 276.165,00 |
| Classe Média | de R$ 9.600,01 a R$ 13.000,00 | 10,0% | R$ 2.500,00 | R$ 338.437,50 |
A leitura importante: a taxa da faixa mais baixa é menos da metade da taxa da Classe Média, e isso muda o total de juros em centenas de milhares de reais no mesmo imóvel. Em financiamento longo, a taxa não é detalhe — é o item mais caro da compra.
O que o prazo faz com o total
Mesmos R$ 225.000,00 financiados, taxa de 7,66% ao ano (Faixa 3, cotista, Norte e Nordeste):
| Prazo | 1ª prestação | Última prestação | Total de juros |
|---|---|---|---|
| 15 anos | R$ 2.686,25 | R$ 1.257,98 | R$ 129.980,63 |
| 20 anos | R$ 2.373,75 | R$ 943,48 | R$ 173.068,13 |
| 25 anos | R$ 2.186,25 | R$ 754,79 | R$ 216.155,63 |
| 30 anos | R$ 2.061,25 | R$ 628,99 | R$ 259.243,13 |
| 35 anos | R$ 1.971,96 | R$ 539,13 | R$ 302.330,63 |
Prazo longo é o que viabiliza a compra para a maioria das famílias — a prestação inicial cai muito. O preço é o total de juros, que quase dobra entre 15 e 35 anos. Quem consegue amortizar antecipadamente ao longo do contrato reduz esse custo de forma expressiva, e a liquidação antecipada com redução proporcional dos juros é direito garantido.
Subsídio: o desconto que abate o valor
Famílias com renda de até R$ 5.000,00 podem receber desconto de até R$ 65.000,00 na Região Norte e de atéR$ 55.000,00 nas demais regiões brasileiras. Não é empréstimo: é desconto, que reduz ou elimina a necessidade de entrada e diminui o valor financiado — e, por consequência, a prestação.
O valor exato depende da renda e do município e é calculado pelo agente financeiro. Por isso a calculadora avisa quando você tem direito, mas não estima o valor: preferimos não dar um número do que dar um número errado numa conta que decide a compra de uma casa.
O que a simulação não inclui
Esta é a parte que os simuladores de imobiliária costumam esconder. A prestação estimada aqui cobre amortização e juros. A prestação real do contrato traz ainda:
- Seguro MIP (morte e invalidez permanente) e seguro DFI(danos físicos ao imóvel), ambos obrigatórios no financiamento habitacional;
- taxa de administração mensal do contrato;
- correção do saldo devedor pela TR, que a simulação não projeta.
Somados, esses itens elevam a prestação. Trate o número desta página como piso para planejamento e peça a simulação oficial ao agente financeiro antes de decidir. E lembre dos custos da compra que não entram em prestação nenhuma: ITBI, registro em cartório, avaliação do imóvel, mudança e reforma.
Vale conferir também quanto sobra do seusalário líquido por mês — a renda que o programa considera é a bruta, mas a prestação sai do que efetivamente cai na conta.
Fonte da grade de faixas, taxas, prazo e subsídios: página oficial do Programa Minha Casa Minha Vida — Linha Financiada (FGTS/FS), Ministério das Cidades. Os limites de renda são atualizados anualmente por portaria do Ministério das Cidades.
Perguntas frequentes
Qual a renda máxima para entrar no Minha Casa Minha Vida?
A linha financiada atende renda familiar bruta de até R$ 13.000,00 por mês. Dentro desse teto, a taxa é escalonada por faixa de renda: quanto menor a renda, menor a taxa. Acima do teto, quem é cotista do FGTS pode usar o Pró-Cotista, que não tem limite de renda.
Qual a taxa de juros do Minha Casa Minha Vida?
Vai de 4,0% a 10,0% ao ano, conforme a faixa de renda, a região e a condição de cotista do FGTS. Moradores do Norte e do Nordeste e cotistas do FGTS pagam as menores taxas. A taxa é do programa, não do banco — não se negocia com a instituição.
O que é ser cotista do FGTS e por que muda a taxa?
Cotista é quem tem ou já teve conta vinculada do FGTS com pelo menos três anos de trabalho sob o regime, somando todos os vínculos. Como o programa opera com recursos do FGTS, quem contribuiu para o fundo paga taxa menor nas faixas em que a tabela faz essa distinção.
Tenho direito a subsídio?
Famílias com renda de até R$ 5.000,00 podem receber desconto de até R$ 65.000,00 na Região Norte e de até R$ 55.000,00 nas demais regiões. O desconto reduz ou elimina a necessidade de entrada e diminui o valor financiado. O valor exato depende da renda e do município e é calculado pelo agente financeiro.
Qual o prazo máximo do financiamento?
35 anos, ou seja 420 prestações. Prazo maior reduz a prestação e aumenta o total de juros — na simulação acima dá para ver os dois efeitos ao mudar o prazo.
Por que a prestação começa alta e vai caindo?
Porque o financiamento habitacional normalmente usa o sistema SAC, de amortização constante: você abate sempre a mesma fatia da dívida, e os juros incidem sobre um saldo cada vez menor. A primeira prestação é a maior — e é ela que o banco usa para avaliar se cabe na sua renda.
A prestação da simulação é a que vou pagar?
É uma estimativa por baixo. A prestação real inclui ainda os seguros obrigatórios (MIP, de morte e invalidez, e DFI, de danos ao imóvel) e a taxa de administração do contrato, e o saldo devedor é corrigido pela TR. A simulação com todos esses itens é a do agente financeiro.
Qual o valor máximo do imóvel?
Varia por município e por faixa, conforme tabela do agente operador do FGTS, que é atualizada com base nas projeções populacionais do IBGE. Por isso a ferramenta não impõe um teto: consulte o limite da sua cidade no agente financeiro.
Preciso pagar alguma taxa para participar do programa?
Não. É vedada a cobrança de qualquer taxa de cadastramento para participar do Minha Casa Minha Vida. Cobrança de valor antecipado por "reserva de unidade" ou "aprovação garantida" é sinal de fraude.
Fontes oficiais
- Minha Casa Minha Vida — Linha Financiada (FGTS/FS): faixas, taxas e subsídios — Ministério das Cidades
- Lei nº 14.620/2023 — Programa Minha Casa, Minha Vida — Presidência da República
- FGTS — Fundo de Garantia do Tempo de Serviço — Caixa Econômica Federal
Continue conferindo seus direitos
Ferramentas que costumam ser usadas junto com a simulador do minha casa minha vida.
Calculadora de FGTS
Simule depósitos mensais, saldo acumulado e multa de 40%.
Calculadora de Salário Líquido
Descubra quanto você realmente recebe por mês, já com INSS e IRRF.
Simulador de Consórcio
Descubra o custo real da carta de crédito e compare com financiar.
Prefere consultar os valores direto na fonte? Veja astabelas oficiais de 2026 ou entenda ametodologia de cálculo usada em todas as ferramentas.